Risoluzione del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità
Caso:
Il ricorrente acquistava la nuda proprietà di un immobile, il cui usufrutto vitalizio rimaneva in capo al venditore, essendo convenuto un prezzo di acquisto da corrispondersi in rate trimestrali, infruttifere di interessi.
Dopo circa tre anni il venditore decedeva e l’acquirente comunicava agli eredi l’intervenuta estinzione, del diritto di usufrutto, con la conseguente riunione di tale diritto con la nuda proprietà e, quindi la titolarità della piena proprietà in capo all’acquirente.
Poiché gli eredi, sebbene sollecitati, non provvedevamo a consegnare l’immobile in questione, ma incassavano le rate relative al prezzo di acquisto, come concordate nel rogito, l’acquirente, divenuto pieno proprietario, agiva per ottenere un provvedimento di consegna e rilascio delle unità immobiliari, previo accertamento del diritto di piena proprietà, con condanna dei resistenti al risarcimento dei danni per illegittima occupazione dell’immobile.
Si costituivano gli eredi chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art.1467 cc, essendo stato il negozio concluso, ed il prezzo stabilito, in un momento in cui la malattia del venditore non rendeva prevedibile il decesso.
Decisione
Con ordinanza del 9.10.2018, il Tribunale di Milano (IV sezione civile) accoglieva la domanda degli acquirenti e condannava gli eredi a rilasciare immediatamente gli immobili.
Il Giudice, infatti, richiamando la precedente giurisprudenza della Corte di Cassazione stabiliva quale “… requisito necessario per la proponibilità della domanda di risoluzione del contratto il non aver già adempiuto la prestazione di cui si contesta la eccessiva onerosità. In particolare, nella compravendita oggetto di causa, l’effetto traslativo è intervenuto al momento della manifestazione del consenso, pertanto l’unica prestazione da eseguirsi in via differita era il pagamento del prezzo”.
In altri termini, poichè nella vendita con effetti reali immediati, la prestazione del venditore (e per lui degli eredi) e l’effetto traslativo della vendita si erano già perfezionati al momento del rogito, restando da eseguirsi il solo pagamento rateale del presso, la parte resistente non avrebbe potuto chiedere la risoluzione per tale titolo.
Quanto alla prevedibilità dell’evento morte, riteneva il Tribunale che il decesso in senso naturalistico, anche tenendo conto dell’età del venditore (81 anni), non poteva comunque essere considerato evento imprevedibile o straordinario.
Con riferimento alla richiesta di risarcimento del danno da illegittima occupazione del bene immobile, il Tribunale, seppure dando atto di un contrasto giurisprudenziale del Supremo Collegio, si allineava alla tesi che non riteneva tale voce di danno in re ipsa, ovvero connaturato alla perdita della disponibilità di un bene, per sua natura, fruttifero, ma si allineava all’orientamento che richiedeva, oltre alla prova dell’illecito, la prova, anche presuntiva, che senza l’occupazione illegittima l’acquirente avrebbe ricevuto un reddito dall’immobile stesso, ovvero, ad esempio, la perdita di chance derivante da proposte di locazione da parte di terzi, o comunque “…la sussistenza di indizi gravi precisi e concordanti sulla possibilità che nel tempo trascorso fra il decesso del venditore ed il giudizio i ricorrenti avrebbero trovato, anche con probabilità, soggetti idonei alla stipula di un contratto di affitto.
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Patrocinante avanti alle Magistrature Superiori
Professore presso il Dipartimento di Studi Giuridici dell’Università Bocconi